新旧对比！新《土地管理法》7大亮点解读以及对房地产开发的影响（2）

二、对房地产开发的影响

此次修法后，对房地产的开发以及目前的房地产格局会产生什么的影响呢：

问题一：新法允许集体经营性建设用地入市，是否意味着小产权房即将转正？

答：集体经营性建设用地入市与小产权房转正其实没有必然关系。目前农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。因此，宅基地、农村公益性公共设施用地与可直接入市的集体建设经营性用地是不同的概念。

新法强调的集体经营性建设用地的重要特征是具有经营性，小产权房一般是用于住宅用途，即使现实中有些作为租赁或者其他经营性用途，但在法律上是难以界定为集体经营性建设用地的。

问题二：集体经营性建设用地入市，是否意味着开发商可以直接获取集体经营性建设用地进行开发，有何限制？

答：农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

新法并没有限制开发商获取集体经营性建设用地，因此在未来，开发商是有可能通过获取集体经营性建设用地，从而进行房地产开发的。但是根据新法规定，集体经营性建设用地入市后，在用途上应与原来的用途保持一致。

问题三：集体经营性建设用地入市，对楼市意味着什么，对目前的房价是否会有影响？

答：根据官方的回复，集体经营性建设用地入市，首先入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途。第二个，它必须要经过依法登记。第三个，它在每年的土地利用年度计划中要作出安排。另外，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。因此从这几个方面来讲，它不会对现有的房地产开发的土地市场造成冲击，而且新法是2020年才开始实施，目前对房价不会产生太大影响。

附： 《土地管理法》新旧对比表

第一条

为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。

为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源， 节约集约和合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。

新增第六条

“ 国家实行土地督察制度。国务院设立国家土地总督察，代表国务院对省、自治区、直辖市人民政府和国务院确定的其他城市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。”

第十一条改为第十二条

农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。

国家实行不动产统一登记制度，依法对土地以及房屋、林木等定着物进行登记。

农民集体所有的土地，由县级以上人民政府不动产登记机构登记造册，核发证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级以上人民政府不动产登记机构登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府不动产登记机构登记造册，核发证书，确认农用地使用权和建设用地使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

删除第十二条

依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

第十七条

各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。

土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。

各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、 国土规划、国土空间开发和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。

土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。

第十九条

土地利用总体规划按照下列原则编制：

（一）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；

（二）提高土地利用率；

（三）统筹安排各类、各区域用地；

（四）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；

（五）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

土地利用总体规划应当 坚持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，综合考虑资源环境承载能力，按照下列原则编制：

（一）严格保护 永久基本农田，控制非农业建设占用农用地；

（二）节约集约用地，提高土地利用率；

（三）优化土地利用结构和布局，统筹安排各类、各区域用地；

（四）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；

（五）占用耕地与开发复垦耕地相平衡；

（六）维护群众合法权益，保障群众共享发展成果。

第二十条

县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。

乡（镇）土地利用总体规划应当划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。

全国土地利用总体规划和省、自治区、直辖市土地利用总体规划应当对土地开发利用和保护作出总体部署和统筹安排。

市、县土地利用总体规划应当划分土地用途分区，明确土地用途和管制边界。

乡（镇）土地利用总体规划应当确定每一块土地的用途，并予以公告。

地方人民政府可以编制村土地利用规划，作为乡（镇）土地利用总体规划的组成部分。

编制土地利用总体规划应当广泛听取公众意见。

第二十一条第二款

省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。

省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。

全国土地利用总体规划，省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，以及跨省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。

第三十一条

国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。

国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。

国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。 县级以上地方人民政府应当采取措施，确保土地利用总体规划确定的本行政区域内的耕地保有量不减少、质量不降低。

国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的 ，按照“占多少，补多少”的原则，由占用耕地的单位负责补充与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件补充或者补充的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于补充新的耕地。

县级以上地方人民政府应当制定补充耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划补充耕地或者按照计划组织补充耕地，并进行验收。”

第三十四条

国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：

（一）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；

（二）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；

（三）蔬菜生产基地；

（四）农业科研、教学试验田；

（五）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。

各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。

基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。

国家实行 永久基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划为 永久基本农田，严格管理， 实行特殊保护：

（一）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油、糖等重要农产品生产基地内的耕地；

（二）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；

（三）蔬菜生产基地；

（四）农业科研、教学试验田；

（五）国务院规定应当划为永久基本农田的其他耕地。

各省、自治区、直辖市划定的 永久基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。

永久基本农田划定以乡（镇）为单位进行，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。 永久基本农田应当落实到地块，设立保护标志，并由乡（镇）人民政府将其位置、范围向社会公告。

第三十六条第三款

禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

“禁止占用 永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

第四十三条

任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

删除

原第四十四条改为第四十三条

建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

第四十四条

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有土地的，可以依法实施征收：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程、搬迁安置工程建设的需要；

（五）在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，由政府为实施城市规划而进行开发建设的需要；

来源：拓维律师事务所、法律权威解读