富力地产深耕旧改加速城市更新 降负债频融资提升“造血”能力

富力地产在土地购置、旧改、酒店“三驾马车”的拉动下，积极去负债、拓城更、稳现金。

近日，富力地产成为广州南沙区东涌镇大同村更新改造项目的正式合作企业。仅隔一日，富力+保利联合又以全体社员表决100%同意率成为广州赤沙村旧改合作意向企业。

有“旧改王”之称的富力地产在2019年业绩会上表示，集团已签约合作城市更新项目超70个，可售面积超4000万平方米，其中92%的面积位于一线及二线城市，60%位于大湾区。目前，两年内目标可转化超1000万平方米，对应货值约2000亿。

今年来，富力地产积极去杠杆降负债，先后发行了7亿元超短融、4亿美元的优先票据以及10亿元的境内公司债。此外，手头还有超过180亿的中长期债券额度可供使用。2019年末，富力地产持有现金为384.4亿元，未使用银行授信约1200亿元。在下半年不发行新债券的情况下，不使用银行授信，富力地产也基本能力偿还今年所有债务。

在“三驾马车”的拉动下，良性去杠杆，平衡利润与负债，从而使公司业绩稳步攀升。2020年5月，富力地产集团月内权益合约销售总金额约为人民币106.2亿元，销售面积达约881500平方米。与上月相比，销售收入和销售面积分别上升15%和8%。依据此前，富力地产为2020年制定的销售目标为1520亿元计算，前5月完成了全年销售目标的24%。

加快推进旧改促城市更新

在房地产市场从增量向存量转变的当下，城市更新业务成为众多房企转型发展新方向。2019年，富力地产在城市更新业务上取得重大进展，在三个城市的城市更新项目中，公司转化了179万平方米土地储备。数据显示，截至2019年底，富力地产已签约的合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过7000万平方米，可售建筑面积超过4000万平方米，为富力地产未来稳健增长奠定了基础。

在富力地产已签约的合作城市更新项目中，其一二线城市面积占比92%，大湾区面积占比60%。2020年，富力地产将目标设定为1520亿元，同比增长10%。可见，富力地产手头优质城市更新项目居多，城市更新也成为富力地产盈利增长的重要一环。

值得一提的是，基于城市更新业务的重要性，富力地产决定将加快城市更新步伐，为更低成本锁定战略性土地储备提供机会。2019年，富力地产在城市更新业务上动作频频：4月，富力地产正式成立了富力城市更新集团，随后又相继成立了富力陕西城市更新集团、富力华北城市更新集团、富力深莞惠城市更新集团。

知名地产研究员严跃进指出，开发商做城市更新项目关键得有耐心和科学的开发理念，落实每个利益攸关者的相关问题。而且要对项目未来的盈利有一个精准的预测，才能有的放矢。

除了城市更新项目，富力地产还坚持多元化跨界发展，扩大酒店业务、增加投资性物业及物流仓储。

数据显示，2019年富力地产实现销售额1382亿元，营业收入908亿元，在包括购物中心、写字楼、物流仓储等在内的商业板块中，富力地产营业收入同比增长12%。此外，富力地产运营中酒店及投资性物业市值共计约850亿元，物业投资及酒店营运合并营业额为82.4亿元，该项业务也为公司带来了持续稳定的收入和现金流。

有业内人士指出，酒店资产具有良好的保值、增值功能，既可以长期持有，在需要现金时又可以将其用于融资。2019年，富力地产来自非房地产开发业务的营业额为111.2亿元，同比增长6%。

降负债频融资提升“造血”能力

高杠杆、高负债、高周转实现快速发展，是行业发展的常态之一，去杠杆降负债成为头部企业的发展重点。

截至2019年底，富力地产约有622亿元人民币的债务在未来12个月内到期，其中包括191亿元到期债券和可回售债券，263亿元银行贷款以及148亿元信托贷款。

为了应对偿债高峰，富力地产进行了多轮融资，今年以来先后发行了7亿元超短融、4亿美元的优先票据以及10亿元的PPN，此外还有100亿元公开债获批待发行。上述100亿元公开债计划将全部用于偿付今年到期的公司债券。

富力地产在今年一季度已经再融资约150亿元人民币。2019年末，富力地产持有现金为384.4亿元，未使用银行授信约1200亿元。在下半年不发行新债券的情况下，不使用银行授信，富力地产也基本能偿还今年所有债务。

而且，富力地产在2019年的拿地节奏也有所放缓。数据显示，2019年富力地产拿地销售比为0.17，同比进一步下降。从富力地产的谨慎的土地投资态度也可以看出，公司正在有意控制负债水平。

对于富力地产控负债的举措，惠誉也给出了相对正面的评价。惠誉认为富力地产2020年拿地预算较2019年削减20%当属合理，原因是截至2019年末该公司5800万平方米的大规模土地储备足以支持4-5年的合同销售，从而为降杠杆提供了缓冲。而且在惠誉看来，富力地产的业务状况较强，业务规模较大，业务多元化程度较高，且其开发物业的EBITDA利润率高达30%左右，这弥补了该公司杠杆率较高的短板。

从融资成本看，富力地产融资利率处于6%-7%区间，且债务结构健康稳定，银行贷款占比近半，资金成本也更低。但在民营房企群体中，富力地产融资成本较低，同时也低于7.1%的行业平均融资成本。另据不完全统计，2020年前四个月富力地产融资利率仅有5.6%。

4月29日，标普确认富力地产及子富力香港B+长期发行人信用评级，标普同时强调――由于富力地产积极再融资、额度的批准以及在岸资本市场的强大地位，富力地产不太可能遭遇流动性紧缩，目前流动性紧张状况将逐步得到缓解。

来 源：长江商报