土地政策丨解读《山东省建设用地控制标准（2019年版）》

解读《山东省建设用地控制标准（2019年版）》

山东省自然资源厅
（2019年1月8日）

   为进一步规范建设用地管理，促进依标准管地、用地、节地，省自然资源厅会同有关部门修订完成《山东省建设用地控制标准》（以下简称《标准》）。2018年12月31日，省政府办公厅印发了《关于做好<山东省建设用地控制标准>实施工作的通知》（鲁政办发〔2018〕39号）。现就《标准》有关政策解读如下：
   一、文件修订背景和过程
   建设用地控制标准是国家或地方发布实施的建设项目统一用地标准，是工程项目设计、建设项目准入、土地供应和审批、土地开发利用和供后监管的重要准则和政策依据，对促进土地节约集约利用具有极其重要的意义。我省于2005年颁布实施了《山东省建设用地集约利用控制标准》（鲁政办发〔2005〕27号），在加强建设用地管理，提升节约集约用地水平方面发挥了重要作用。但随着经济的发展和科技的进步，项目建设水平、产品生产工艺都有了较大提高，新的产业门类不断出现，原标准已不能满足当前形势发展需要和土地节约集约利用需求，亟需修订完善。为此，根据《山东省人民政府关于创建国土资源节约集约示范省的实施意见》（鲁政发〔2018〕8号）、《山东省人民政府办公厅关于做好省政府文件修改工作的通知》要求，省自然资源厅会同有关部门组织完成《标准》修订工作。本次《标准》修订是贯彻中央关于“坚持最严格的节约用地制度”的重要举措，也是落实《节约集约利用土地规定》（国土资源部第61号令）“组织制定节地标准体系和相关标准规范”的具体措施。
   《标准》修订工作启动以来，山东省自然资源厅、山东省土地调查规划院、山东建筑大学等单位组成的课题组深入开展调查研究，广泛收集整理土地使用样本数据，充分学习借鉴江苏浙江等先进省份经验成果，与省内19个相关行业协会及研究设计单位深入沟通座谈，多次赴有关部委就标准修订工作进行沟通汇报，在此基础上完成《标准》修订。2018年8月，通过了由自然资源部、高校专家以及省发展改革委等10个省直部门人员组成的专家组论证。2018年11月21日通过了省政府第23次常务会议审议。
   二、文件主要内容
   《标准》包括区域宏观规划控制指标、建设项目用地指标两大部分。
   （一）区域宏观规划控制指标。共有五部分内容：一是城市建设用地控制指标，包括人均城市建设用地和人均单项城市建设用地两类指标；二是建制镇建设用地控制指标，包括人均建设用地和建制镇单项用地比例两类指标；三是道路用地控制指标，包括城市道路和镇村道路两类指标；四是城市广场用地控制指标；五是开发区用地控制指标，包括开发区投资强度，工业仓储用地比例、道路与交通设施用地比例、绿地与广场用地比例等，并将省级开发区按照地域差别划分三等分别规定了用地控制标准。
   （二）建设项目用地指标。共有四部分内容：一是工业用地指标，由基本规定和定额指标两部分组成，包括33个行业大类，基本规定对农副食品加工业等29个工业制造业和废弃资源综合利用业的投资强度、容积率、亩均产值、亩均税收、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率7项指标分别作了规定；定额指标按照生产规模级别，对工业行业28大类、89中类、136小类工业行业的建设项目用地规模标准进行了规定。二是农村居民点与城市住宅建设用地指标，包括村庄居民点、农村新型社区和城市住宅三个方面，其中村庄居民点用地控制指标包括人均建设用地面积、户均宅基地面积和容积率三项指标；农村新型社区控制指标包括人均建设用地面积、人均住宅用地面积、住宅建筑面积净密度三项指标；城市住宅控制指标包括规划建设用地容积率和住宅建筑面积净密度两项指标。三是基础设施项目建设用地指标，对交通基础设施和其它市政基础设施的用地指标进行了规定。其中交通基础设施包括民用机场、港口、铁路等六类设施；其它市政基础设施包括电力、通信、给水等十类设施。四是公共服务设施项目建设用地指标，包括商业服务业设施建设用地、教育系统建设用地、卫生系统建设用地等20类建设项目的67项小类用地。
   三、文件的主要特点
   本次修订主要有以下三个特点：
   （一）严守国家标准不突破。目前国家已陆续发布实施包括工业项目、公路、铁路、电力、石油天然气等项目在内的20余项土地使用标准，对于此类项目，《标准》修订过程中严格以国家标准为准则，确保省标准不低于国家标准要求。
   （二）标准体系更加完善。对不同项目进行归类汇总，进一步明晰体系框架，如将文教体卫和行政办公用地归类为公共服务设施用地，将交通用地、供热工程、燃气工程等归类为基础设施项目用地等，同时相比国家标准而言，增加了部分新兴行业用地指标，如物流园、老年人设施等，标准体系更加完整，覆盖行业更加广泛。
   （三）适度放宽公益类设施指标。为适应当前公益类设施用地新需求，提升民众生活服务水平，我们适度放宽了部分公益类项目用地指标，如考虑教育用地户外活动场地需要，幼儿园用地面积按不同规模提高了2-5平方米/生；充分分析当前中医院用地趋势，将不同规模中医医院的用地指标分别放宽了7-13平方米/床。
   （四）强化工业用地和农村居民点用地标准控制。我省土地利用仍然存在粗放利用的问题，尤其在工业用地和农村居民点用地方面较为突出，提高工业用地和农村居民点用地利用水平也成为推动新旧动能转换和乡村振兴战略实施的关键环节，为此，《标准》修订坚持问题导向，对两项指标进行了重点修订。对于工业项目用地，为落实建设用地数量和强度双控的要求，在原来国家工业项目建设用地五项控制指标（投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率）的基础上中增加了亩均产值和亩均税收两个产出性指标，为学习借鉴浙江等省经验，推进“亩均论英雄”“标准地”制度改革奠定基础。为加强指标约束，分行业对部分指标进行了测算提升，如行业投资强度平均控制指标值是2005年的两倍以上，30个工业行业中有29个容积率有所提高，通过标准的提升进一步倒逼产业转型升级和企业提质增效。对于农村居民点用地，针对当前农村宅基地面积超标、闲置空置数量较多、不同地区面积差异较大等现状，按照城郊、远郊、平原、山区等不同类型明确新建宅基地用地标准。围绕乡村振兴战略实施，研究制定了农村新型社区用地控制指标。
   （五）成果简便易查，便于使用。修订后的《标准》将区域宏观规划控制指标和各行业建设项目用地指标集为一册，按建设项目进行分类，根据项目规模的大小分别规定用地指标，便于项目设计者、项目建设者和土地管理者查阅使用。
   四、文件实施过程中需注意的问题
   《标准》既是建设单位、设计单位、科研机构编制可行性研究报告、初步设计过程中确定项目用地规模的重要标准，又是自然资源主管部门用地审批、土地供应、供后监管的依据。在实施过程中应注意以下几个问题：
   （一）各行业、各部门在项目设计、可行性研究报告编制、用地预审、项目报批、土地供应、项目验收、批后监管、用地绩效评估等环节均要严格执行《标准》，市、县自然资源主管部门要将土地使用标准的相关内容纳入国有建设用地划拨决定书和出让合同中。
   （二）《标准》既有宏观区域规划指标控制，又有建设项目准入和用地规模上限控制。区域规划控制指标对城镇和开发区规划用地指标进行了规定，所有相关规划编制过程中必须遵循；建设项目准入标准主要是建设项目投资强度、容积率、绿地率、亩均税收等控制指标，项目准入前要严格审查；建设项目用地定额标准按照行业类型和生产规模对建设项目用地规模进行了规定，所有建设项目都应控制在用地规模标准内，不应突破《标准》确定的用地规模上限。
   （三）本《标准》是我省在国家有关标准的基础上制定的地方性标准，是根据我省经济社会发展需要和行业发展需求制定的更为严格的标准。对于尚未纳入本《标准》的建设项目，有国家土地使用标准的执行国家标准，国家尚未颁布土地使用标准的，可以参照国家有关建设标准或行业规划、规范等确定用地规模。对国家、省均未出台用地标准且未颁布有关建设标准的建设项目，以及确因安全生产、地形地貌、工艺技术等有特殊要求，确需突破相关用地规模的建设项目，应当依据《国土资源部办公厅关于规范开展建设项目节地评价工作的通知》（国土资厅发〔2015〕16号）要求，规范开展建设项目节地评价。
   （四）本次修订未单独制定我省禁止、限制供地项目目录，统一执行国家颁布的《限制用地项目目录（2012年本）》《禁止用地项目目录（2012年本）》。

                                                                 （文章来源：青岛西海岸新区政务网）